Sıkça sorulan sorular

Gerçekçi bir teklif, arsanın veya mevcut yapının neye izin verdiğini görmekle başlar; ilk baktığımız belgeler tapu, güncel imar durumu ve aplikasyon krokisidir. Bunun üzerine ihtiyaç programınızı konuşuruz: kaç bağımsız bölüm, hangi kullanım, hangi kalite beklentisi. Bu ikisi netleştikten sonra mahal listesi ve teknik şartname çıkar, rakam ancak o zaman anlam taşır. Daha öncesinde söylenen sayılar tahmindir ve inşaat ilerledikçe değişir; bu yüzden ilk görüşmeyi bilgi toplama görüşmesi olarak kurgular, teklifi sonrasında yazarız.

İkisi arasındaki asıl fark, paranın nereden geldiğidir. Kat karşılığında nakit ödemezsiniz; bedel, tamamlanan yapıdan yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerle ödenir. Maliyet artıda inşaatı siz finanse edersiniz, harcamaların belgesi size açıktır ve bina bittiğinde tamamı sizde kalır. Hangisinin size uygun olduğu ayırabileceğiniz nakde, arsanın konumuna ve projeye ayırabileceğiniz zamana bağlıdır. İki modelin risk, kontrol ve zamanlama açısından ayrıntılı karşılaştırmasını "Kat karşılığı mı, maliyet artı mı?" başlıklı yazımızda bulabilirsiniz.

Sözleşmede tanımlı iş kapsamı için verilen götürü bedel, o kapsam değişmediği sürece geçerlidir. Bedeli fiilen hareket ettiren üç şey vardır: sizin talep ettiğiniz kapsam ve malzeme değişiklikleri, kazı sırasında ortaya çıkan öngörülemeyen zemin veya mevcut yapı koşulları, bir de mevzuattan gelen zorunlu revizyonlar. Mal sahibini koruyan şey sözleşmenin ekleridir: ayrıntılı mahal listesi, teknik şartname ve birim fiyat listesi. İlave iş ancak yazılı onayla ve bu listeye göre fiyatlanır; fiyat farkı uygulanacaksa hesabın hangi formüle bağlı olduğu da baştan yazılmalı, sonradan tartışılmamalıdır.

Ruhsat başvurusunda kurum karşısındaki taraf yasal olarak mal sahibidir; dosyayı hazırlayan, çizen ve belediyeyle yazışmayı yürüten ise proje ekibidir. Mimari proje ve müteahhitlik işini birlikte üstlendiğimiz projelerde bu takibi biz yürütürüz, imzalar ve harçlar mal sahibi adına kalır. Yapı denetim kuruluşu ise yükleniciden bağımsız bir taraftır; sözleşmesi mal sahibiyle kurulur ve görevlendirme kendi mevzuatındaki usule göre yapılır. Hangi adımın kimde olduğunu sözleşmeye tek tek yazmakta fayda var; işleyişin güncel detayını da ilgili belediyeden teyit etmek gerekir.

Ödeme peşin değil, sahada duran işin karşılığı olarak parça parça yürür. Belirli aralıklarla — çoğunlukla aylık — biten iş metrajla ölçülür, hakediş raporu düzenlenir ve mal sahibi ya da onun kontrol ekibi onayladıktan sonra ödemeye dönüşür. Hakedişlerden sözleşmede belirlenen oranda teminat kesintisi tutulur ve kabul sonrasına bırakılır; bu, teslimden sonra çıkan eksiklikler için mal sahibinin elindeki en pratik güvencedir. Sonuç olarak hiçbir aşamada yapılmamış işin parası ödenmiş olmaz.

Evet. Ofisimiz Ataşehir'de olmakla birlikte işlerimiz İstanbul ile sınırlı değil; 2022 tarihli Balıkesir Pelitköy otel projemiz (4.000 m2) bunun örneğidir. Şehir dışı işlerde belirleyici olan mesafeden çok yerel belediye süreci, şantiye kurulumu ve tedarik lojistiğidir; bunları teklif aşamasında ayrıca değerlendiririz. Arsanızın yerini konuşarak işin bizim için uygulanabilir olup olmadığını en baştan netleştiririz.

Belge kadar önemli olan, kimin karar vereceğidir. Parsel hisseliyse ya da bina kat maliklerine aitse hisse listesini, alınmış kararları ve vekâlet durumunu bilmemiz gerekir; pratikte en çok zaman kaybettiren taraf burasıdır. Belge tarafında ise mülkiyet ve imar evrakının yanında zemin etüdü raporu, daha önce hazırlanmış mimari projeler, eski ruhsat ve kentsel dönüşüm risk raporu süreci belirgin biçimde hızlandırır. Bir de ne yapmak istediğinizi ve hangi tarihe yetişmesi gerektiğini getirin; konuşmanın yönünü çoğu zaman bu ikisi belirler. Belgelerin bir kısmı eksik olsa da görüşebiliriz; hangisinin nereden alınacağını birlikte çıkarırız.

Zemin etüdü, taşıyıcı sistem tasarlanmadan önce yapılması gereken bir ölçüm işidir; sondajlarla zeminin taşıma gücü, yeraltı suyu durumu ve deprem davranışı belirlenir. Sonuç doğrudan temel tipini belirler ve bütçenin en oynak kalemlerinden biridir: aynı büyüklükte iki bina, zemin farklıysa çok farklı temele oturur. Bu nedenle etüdü mümkün olduğunca erken, bedel kesinleşmeden önce yaptırmayı öneririz. Etüt bağımsız ve yetkili bir kuruluş tarafından yapılır, raporu mal sahibinin dosyasında kalır.

Kesin bir tarih veremeyiz, çünkü takvim büyük ölçüde belediyenin ve ilgili kurumların temposuna bağlıdır. Süreyi pratikte iki şey belirler: dosyanın ilk seferde eksiksiz gitmesi ve ardından kaç revizyon turu yaşandığı. Bu nedenle iş programını, onay aşamasının kısa sürmeyebileceği varsayımıyla kurmak gerekir. Beklenen süreyi projenizin özelinde ilgili belediyeyle teyit ederek paylaşırız; kimsenin garanti edemeyeceği bir tarihi baştan söylemeyiz.

Değişiklik olağandır; belirleyici olan ne zaman geldiğidir. Kaba yapı aşamasında istenen bir plan değişikliği taşıyıcı sistemi ve çoğu zaman onaylı projeyi ilgilendirir, bu da tadilat ruhsatını gündeme getirir ve takvimi uzatır. İnce iş aşamasındaki malzeme ve donatı değişiklikleri ise çok daha kolay karşılanır. İki tarafı da koruyan yöntem aynıdır: talebi uygulamaya geçmeden önce maliyet ve süre etkisiyle birlikte yazıya dökmek ve öyle karara bağlamak.

İskân, yapının ruhsatına ve onaylı projesine uygun bittiğini belgeleyen izindir; yapı denetim kuruluşunun son raporları, ilgili kurumlardan alınan ilişiksizlik yazıları ve belediyenin yerinde incelemesiyle tamamlanır. İskânı olmayan bir yapıda kalıcı elektrik, su ve doğalgaz aboneliği ile kat mülkiyetine geçiş sorun olur; bu yüzden teslimi iskân dosyasından ayrı düşünmemek gerekir. İstenen belgeler ve adımlar belediyeden belediyeye değişebildiği için, başvuru öncesinde güncel listeyi ilgili belediyeden almak şarttır.

Teslimde yapıya ait projeler, kullanılan sistemlerin belgeleri ve ekipman garantileri size devredilir; ısıtma, asansör gibi kalemlerde üreticinin kendi garantisi geçerlidir. Yüklenicinin işçilik ve imalat kaynaklı ayıplardan doğan sorumluluğu ise sözleşmede tanımlanır; kapsamın ve sürenin sözleşmeye açıkça yazılmasını biz de tercih ederiz, sözlü teminat kimsenin işine yaramaz. Teslim sonrası desteği kendimize koyduğumuz Sürekli Destek ilkesinin parçası sayarız; bu desteğin kapsamı ve süresi sözleşmede yazılır.