Teklif istemeden önce: arsa sahibinin elinde olması gerekenler

Arsa sahiplerinin bir yükleniciyle ilk teması genellikle tek bir soruyla başlar: "Buraya ne yapabiliriz, ne kadar tutar?" Elinizde belge yokken bu soruya verilen cevap teklif değil, tahmindir. Tahmin de ilk görüşmeyle imza arasında geçen sürede birkaç kez değişir. Aşağıdaki başlıklar, herhangi bir müteahhitten fiyat istemeden önce toplamanız gereken asgari bilgiyi ve her birinin işin bedelini neden doğrudan belirlediğini anlatıyor.

Mülkiyetin gerçek durumu

Güncel tapu kaydı başlangıç noktasıdır. Parsel tek malikte mi, hisseli mi? Tapuda ipotek, haciz, intifa hakkı, geçit irtifakı ya da eski bir sözleşmeden kalmış bir şerh var mı? Hisseli parsellerde maliklerin aynı yönde karar vermesi, çoğu zaman inşaatın kendisinden daha uzun sürer. Kimin imza atacağı ve işin hukuken ne zaman başlayabileceği belli değilse yüklenici takvim kuramaz; takvim kuramadığı yerde de fiyatın içine belirsizlik payı koyar. O payı sonunda arsa sahibi öder.

• Güncel tapu kaydı ve üzerindeki takyidat bilgisi
• Hisse oranları ve tüm maliklerin karar birliği
• Daha önce imzalanmış ve usulüne uygun sonlandırılmamış sözleşmeler

İmar durumu olmadan hiçbir hesap yapılamaz

İmar durumu belgesi, parselin hangi amaçla kullanılabileceğini, taban alanı ve emsal katsayılarını, kat adedini, yapı nizamını ve çekme mesafelerini gösterir. Bu bilgiler olmadan yapılan her metrekare hesabı, gerçek gibi sunulan bir varsayımdır. Komşu parseldeki bina sizin parseliniz için ölçü değildir: yol genişliği, plan notları, ada bazındaki uygulamalar ve bölgeye özel plan kararları sonucu değiştirir.

Planlar değişebildiği ve plan notlarının yorumu ilçeden ilçeye farklılaşabildiği için imar durumunu her zaman ilgili belediyenin imar müdürlüğünden güncel olarak alın, tereddüt ettiğiniz noktaları yazılı olarak sorun. Eski bir çap fotokopisi, emlak ilanındaki "buradan şu kadar kat çıkar" cümlesi veya komşunun aldığı ruhsatın anlatımı karar vermek için yeterli değildir. Parselde mevcut bir yapı varsa ruhsatını ve eski projelerini de dosyaya ekleyin; yıkım, güçlendirme ve mevcut yapının korunarak kullanılması birbirinden tamamen farklı üç iştir.

Arsanın fiziksel koşulları ve sahaya erişim

İmar hakkı aynı olan iki parsel, sahada bambaşka iki iş olabilir. Zemin etüdü raporu dosyanın olmazsa olmazıdır; ancak teklif aşamasında asıl gözden kaçan başka bir başlık vardır: sahaya nasıl girileceği. Betonun ve vincin sokağa sığıp sığmadığı, malzemenin nereye indirileceği, molozun hangi saatlerde çıkarılabileceği, bitişik nizamda komşu yapıya verilecek destek, altyapı hatlarının konumu ve eğim nedeniyle gerekecek istinat işleri… Bu kalemler teklifin ya içindedir ya değildir; ön görüşmede konuşulmadıysa iş başladıktan sonra "bu fiyata dahil değildi" cümlesiyle geri döner. Arsayı yükleniciyle birlikte yerinde gezmek, bunların çoğunu tek bir ziyarette ortaya çıkarır.

Ne istediğinizi tarif eden kısa bir ihtiyaç programı

"Bir bina yapalım" bir program değildir. Anlamlı bir rakam alabilmek için ne kullanacağınızı ya da ne satacağınızı tarif etmeniz gerekir. Konutta daire sayısı ve tipi, otopark yaklaşımı, ortak alan beklentisi; ofiste kiralanabilir alan kurgusu; sanayi yapısında ise net tavan yüksekliği, kolonsuz açıklık, vinç yükü, zemin taşıma kapasitesi, yükleme rampası ve ileride büyüme ihtiyacı. Malzeme ve donanım seviyesini de baştan söyleyin: aynı m2 için verilen iki rakamdan biri temel standarda, diğeri üst segment donanıma göre hesaplandıysa bu iki rakam karşılaştırılamaz.

Belgesiz verilen bir rakam neden işe yaramaz

Belge olmadan toplanan üç teklif, üç farklı işin fiyatıdır; hangisinin ucuz olduğunu söyleyemezsiniz. Düşük görünen teklif genellikle kapsamı dar olan tekliftir. Hafriyat, iksa, altyapı bağlantıları, peyzaj, asansör ve proje–onay süreçlerinde geçen zaman içeride midir, değil midir? Bunu ancak aynı dosyadan fiyat veren iki firmayı yan yana koyduğunuzda görürsünüz. Ruhsat ve onay süreçlerinin takvimi ilgili belediyeye göre değiştiği için, süre konusunda peşin taahhüt yerine belediyeden teyit edilmiş bir yol haritası isteyin. Dosyanız ne kadar netse, aldığınız teklif o kadar bağlayıcı olur.

Dosyanızda eksikler varsa ilk adım fiyat sormak değil, dosyayı tamamlamaktır. Hangi belgenin sizin parseliniz için gerekli olduğundan emin değilseniz, arsanızın konumunu ve elinizde bulunanları teklif formu üzerinden bize iletin; eksikleri birlikte çıkaralım, rakamı ondan sonra konuşalım.